买期房需要注意什么？我可以要

(1)看是否有商品房预售许可证；(2)看是抵押还是单独出售；(3)签订购房合同时，注意使用标准的合同文本；(4)询问报价、付款方式、应支付总额，并将房价存入监管银行监管账户；(5)明确房屋所有权证的发放时间，及时办理产权证，取得购房合同、购房凭证、购房发票。补充：五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市计委颁发，建设城市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局颁发。那么你怎么看待五证？交给.全部

(1)看是否有商品房预售许可证；(2)看是抵押还是单独出售；(3)签订购房合同时，注意使用标准的合同文本；(4)询问报价、付款方式、应支付总额，并将房价存入监管银行监管账户；(5)明确房屋所有权证的发放时间，及时办理产权证，取得购房合同、购房凭证、购房发票。

补充：五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市计委颁发，建设城市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局颁发。

那么你怎么看待五证？给你一个方法，这五个证里面最重要的要看两个证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证发了，一般都没问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，买家看五证一定要看原件，复印件容易被骗。

签合同前要看你预购的房子是否在预售范围内，以保证以后房产证的顺利办理。作为购房者，购房过程中所涉及的法律问题是人们生活中一个非常重要的问题，也就是说，要过上平静的生活，才能安心工作。因此，人们买一套满意的房子是一个非常重要的问题。

但买房过程中存在很多问题，报纸或其他新闻媒体时有披露。事实上，如果购房者更加谨慎，对购房知识有更好的理解，许多问题是可以避免的。个人在购买房屋时，一般分为三个阶段。

一、买房前的准备购房者首先要慎重选择一个物业项目，也就是你要买什么样的房子，首先要考虑自身的地理位置、户型以及周边环境。了解开发商的信用状况是非常重要的，也就是说，购房者在买房之前，应该对你选择的物业项目有一些基本的了解。

这些基本认识中很重要的一点就是了解开发商的信用状况。后面我会说开发商的信用应该提到哪些方面。二、签订认购书和货物买卖合同，包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品销售合同时，要注意查验五证。后面我会讲什么叫五证。

买房的第二个阶段是交定金，签确认书，选择

具体来说，涉及到一些法律问题。一、如何阅读销售手册？销售手册通常是开发商做的广告。看售楼书首先要注意售楼书中是否有商品房预售许可证，这是评价开发商资质的重要标准。

为了确认预售许可证的真实性，人们可以通过在网上查询和检查来检查房地产开发商是否名副其实，是否有预售许可证。其次，根据自己的要求，可以审核售楼书的外观、小区的整体布局、价格、位置、房型、规划设施、优惠条件、投资人，决定是否购买。

阅读时，有必要澄清销售手册中广告的信息。有的开发商会用一些模糊的方式来解释，比如多少分钟车程，10分钟车程，5分钟车程，来说明它的位置有多合适，有多优越。那么这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了。你是开车还是坐公交车？速度是多少？所以几分钟车程就能确定位置，已经得到国家工商总局的认可。

但是，这种情况在销售手册中经常出现，我们应该特别注意。如何保证销售手册的内容具有法律效力？看完售楼书真的很感兴趣，但又怕最后买房的时候，不会像售楼书上描述的那么精彩？怎么办？根据法律规定，要想从法律上保证售楼书本身具有法律效力，就必须在后续的商品房买卖合同中明确写明售楼书的内容，这是法律要求的。

如果我只是认定售楼书上描述的物业环境极好，户型那么好，位置那么好，想保证和约束开发商履行售楼书上说的义务，我会向开发商提出售楼书的内容，写进合同。这样，一旦开发商未能按照买卖合同约定的条款履行义务，就要承担责任。

售楼书查完之后，要在认购书上签字，交定金，提醒买家注意定金和认购书上的定金的区别。定金是一个特殊的法律概念，旨在保证合同成立并履行其担保功能，具有特定的定金规则。它有特定的法律内涵，叫做交押金。不履行债务，无权要求返还定金。

定金不是对合同的担保，只是一种担保，这叫交定金。不履行债务的，可以要求返还定金。所以，订金写在认购书上一定要区分哪个“固定”(set)，因为有不同的规律

概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。

其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。

生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。

如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。

通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。

所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0。5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。

通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。

在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。

如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。

从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。

签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。第二，明确房屋所有权证办理的时间。

因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

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