(原标题：万科入股上海中兴大厦57亿元花钱)
荣信的资本运营会去另一个城市。
12月3日，万科在新项目信息吹风会上透露，公司10月新增17个项目。上海中兴五期工程位于上海市静安区中兴路南侧和常宝路西侧，净用地面积约3.1万平方米，建筑面积约11万平方米。
从剧情基本信息来看，这是荣信今年8月拿下的110亿中兴路剧情(简称中兴剧情)。
万科宣布将支付约1亿元的地价，收购中兴通讯49%的股份。换句话说，荣信将支付约57亿元的地价。同时，《21世纪经济报道》记者从上海万科内部人士处获悉，中兴通讯将被万科整合。然而，这一消息并没有得到双方的正式确认。
上海中兴地块、南京仙林湖地块、郑州高新区地块是荣信今年下半年以来首次收购或披露的三大项目。目前，上海中兴地块已落户，万科作为战略合作伙伴引进；南京仙林湖地价创下地区最高纪录，其走势一直受到业界关注。目前南京和郑州地块还没有引进合伙人。
在这一轮以信贷紧缩为名的调控中，融信的项目资本运作颇具代表性。或许，从万科入股上海中兴地块，荣信的资本手法已经揭开面纱。
金融信托与资本运营
一般来说，合伙人对商业规则的理解是合作的前提和基础。万科和标签激进的福建地产企业走到了一起。在接受记者采访的很多业内人士看来，在调控全面深化之前，万科在高价场所入股并不是良性操作。此前万科声称没有拿任何高价土地，因为上海万科在上海的土地储备接近赤字。此前，通过股权收购获得的项目已经发展到销售阶段。最近的天空城是去年下半年收购的申通地块；另一方面，中兴的土地成本在10万元/平方米左右，很可能会限制利润率。另外，离项目不远的是万科2015年收购的雅宾利花园，现已更名为万科翡翠雅宾利花园。该项目收购成本为5.48万元/m2，目前售价在9万元/m2以上。溢价空间接近90%。
由于内部流程和风险控制的影响，上海大型住宅企业面临土地短缺。比如万科为了保住在上海的地位，张开双臂与其他房企合作。据上述知情人士透露，在拿到中兴地块后的第二周，荣信与万科签订了合作协议，荣信也迅速支付了地价。
《21世纪经济报道》记者从一个中兴地块建筑方案设计中看到，地块规划格式是针对顶级豪宅酒店的，所有策略都指向高售价。其中豪宅是中国金茂、瑞安集团开发的顶级豪宅，公寓、酒店标有海德公园一号、伦敦ONE、上海四季会议等。
虽然不确定该方案的设计是否最终确定，但中兴地块酒店命名的公寓成本计算为4.5亿元(包括建设成本和产权费)，按照30%的费率，将产生1.5亿元的利润。而且这个地块需要100%自持的商业地产。
因此，有业内人士指出，如果该项目由万科运营，由荣信合并，合并项目产生的利润将在一定程度上促进荣信的资产规模和负债率。这就是荣信寻找合作伙伴的原因，这种趋势已经在荣信日报得到了体现。
比如上海中兴的土地110亿，南京仙林湖的土地接近25亿。郑州高新区总价不确定。可以肯定的是，下半年荣信的资产至少会增加135亿元。根据荣信2016年的年中报告，荣信的资产规模中有很多合并项目。
这也直接导致负债率上升，荣信招股说明书中的高负债率也说明了这一点。截至上半年6月30日，荣信现金及现金等价物为人民币亿元，签约销售额仅为人民币亿元。而限制现金只有5亿多。可见荣信在短时间内扩大了资产负债规模。今年上半年，荣信发行了25亿股公司债券，约85亿股私人公司债券。此时，虽然负债率已经降至90%，不包括万科应付的50多亿，但荣信的征地款已经接近200亿。
住房企业非标准融资加速
断水了，在荣鑫的资助手法面前，资金缺口发生了很大的变化。2015年末，融信投资性资产为零，上半年飙升至1亿元人民币，占非流动资产近一半。这表明，扩大资产规模和降低负债率是财务报表的主要教训。
据上述知情人士透露，荣信的资本运作将对后续融资产生很大影响。从荣信最近发行的一笔美元债可以看出，发行债券的规模只有1.75亿美元，利率为6.95%。投资者可以要求两年后等价赎回融信。与上半年私人公司债券利率均在7%以上相比，荣信的美元债券利率并不是最高的。同时，荣信今年开始筹建保险合资公司，希望通过财务手段减轻财务压力。
某房地产企业财务人士指出，随着国内信贷收紧，发行债券、信托等渠道关闭，房地产企业融资更倾向于非标准融资。这种趋势明年会非常明显。
根据通策咨询关于住房融资的研究报告，11月份，40家典型上市房企融资额折合人民币亿元，信贷融资额仍占房企融资总额的%。虽然融资额比10月份的1亿元增加了%，但融资总额仍低于6-9月份。
酷派投资相关人士指出，今年下半年以来，房企非标融资开始扩大，明年规模将会加快。他透露，今年第三季度，快牌投资在上海的份额已经超过了诺亚财富。其中，房企融资比例有所提高。
《21世纪经济报道》记者通过各种验证了解到，恒大今年的非标融资规模已经超过200亿。在市场上，像恒大，
的房企并不在少数。同策咨询上述报告也显示，从房企发布的融资计划来看，多家房企发布了公司债、中期票据、短期融资券三种方式，总额共计1043亿元人民币的市场化债权融资的预案。同策咨询研究部总监张宏伟指出，市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本，预计2017年房企融资的主要方式仍以市场化直接融资方式为主。
（来源：21世纪经济报道）
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