北京新机场通航两月二手房北京新机场楼市最新动态价托底新房不升反降

admin 2024-04-07 06:07:45 举报

北京新机场通航两月二手房价托底新房不升反降

注意力

原标题：新机场导航二月考验开发者从飙车到退烧

随着高速、高速、快轨等机场干线的落地，一个新的机场经济区逐渐形成，大兴新城辐射带明显具有很大优势。但随着房地产调控进入稳定期，整体房价有下降趋势。以新机场为卖点的房地产能否成功“收获”未来红利，已经引起各方关注。

竞赛

领先的房地产公司展开了激烈的斗争

自2015年大兴国际机场正式开放以来，大兴一直聚焦聚光灯，成为众多房企狂欢的热点。据统计，截至2019年11月18日，北京累计完成土地出让70宗，其中住宅用地交易45宗，大兴和经济技术开发区住宅用地交易10宗，占住宅用地交易总量的22%。目前是全市住宅用地供应量最大的地区，竞争也是北京最高的。

比如新机场正式投入运营当天，保利、中海、金茂和盛分别拿下庞各庄、瀛海、十六庄地块，领先的地产企业新一轮争夺京南，再次刺激了程楠市场。

早在2017年，保利和首开就组成财团，在程楠开发住宅项目；此前，2018年，中海的渤海之家作为北京第一家有限竞争室进入市场。年初，中海拿下渤海之家二期。新机场通车时，它是渤海的另一座城市，它对程楠的决心是显而易见的；至于金茂和盛拿下的石榴村地块，业内传言将推出位于程楠的金茂大厦。

根据规划，大兴国际机场将分别在2021年和2025年实现4500万人次和7200万人次的建设和试运行目标，到2040年满足每年1亿人次的旅客吞吐量需求。

据公开信息，机场直接就业人数将达到30万。如果产业辐射的周边地区间接就业人口比例是2到4倍，间接就业人口将超过100万。

巨大的投资机会让大兴机场成为竞争的焦点。一时间，大兴区形成了千帆争发展的局面。

据业内分析人士介绍，大兴市场经过近几年的高强度发展(这几年的土地和新房成交量都在前列)，已经有了一定的基础。新机场的开放将进一步促进相关地区、机场快线等相关交通线路的完善，进一步增强大兴与市区的紧密度。预计未来几年大兴将成为重要的置业点。

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下来

年底，新房的促销不会上升，而是下降

前所未有的有利条件，土地市场的狂热能否带动房地产的实际销售？据记者调查，随着整体楼市企稳，尤其是大兴市场，主要限于竞争房，受政策限制，实际销售并没有迎来预期的高光时刻。

嘉里研究中心近日发布的《2019年1至10月中国房地产企业销售》排名显示，10月份整体销售规模略有下降，同比增长13.7%；房企中近60%的企业环比下降；百分之六十的房地产企业已经实现了80%以上的绩效目标，少数房地产企业仍然需要加快商品推广。

在年底冲刺表现的压力下，大部分新单位打出了“亲民”牌，降价让买家受益，加快资金回笼。另一方面，大兴区数万套限制竞争房的库存几乎同时入市，竞争远比其他区激烈，价格战层出不穷。

据记者走访，在附近出售的金悦富大兴区新苑街地铁4号线一合庄商圈，有一套85平米的特价房和两套房子，售价374万余元

金悦之家旁边的怡景万和也推出了类似的房子，两栋85平米的房子售价386万元/套。目前，该项目出售的产品是85至135平方米的三居室和四居室房屋。四居室产品“易大厦”样板房日前对外开放，均价为人民币/m2。但是特价房单价只有人民币/m2，差价一万，优惠力度不小。来“泄密”的买家李老师告诉记者“已经定了，有点远，肯定很少来住，不过我看好新机场，还是买了。”他也表达了隐忧，“现在年底价格大幅下调。是两个月前买的，还是买的太早？现在我希望新机场的启用能够带动行业的发展。”

四号线最成熟的村庄黄村，也是大兴新城的辐射区，是新机场通航的直接受益区。黄村虽然属于大兴老城区，生活氛围浓厚，配套设施成熟，但区内新址很少，附近也没有新的规划和工业园区。

据了解，江山风华是目前黄村地区最火的楼盘，均价为人民币/m2。该项目为小型高层板式建筑，主体单元面积为89至136平方米(3卧室和4卧室)。得益于全开放式公寓的设计和奉化百货花园的加持，市场认可度高。另一方面，竞争对手对永和大厦的投资也已近尾声。据了解，9月份取得预售证书后，江山风华开盘当天售出18.3亿元，售出约360套。

总的来说，除了黄村核心区的一两个限制赛房外，大兴区的限制赛房多达23个，整体缩减并不理想。大部分楼盘限价在4万以上，项目成交价格在3.7万/m2左右。新机场的通航并没有给大兴楼市带来实际的刺激。

难堪

如果产品硬，就不会高也不会低

据记者调查，新机场是大兴最大的优势，实际辐射面积仍然有限。如前所述，金悦富和怡景万和所在的怡和庄商圈，虽然地处辐射带，但显然没有抓住地段的优势，产品创作也不尽如人意。

比如金悦之家卖的85平米两居室和89平米三居室的户型设计都没有亮点，有的餐厅是对着卫生间的，这在市场上并不流行。相比之下，益精万和质量略高，但价格也高很多，依然没有突出的亮点。同一区域的项目聚集在一起，同一产品同质化严重，可供选择的空间较少，这是目前大兴新城区限制竞争空间最大的伤害，而刚刚需要的客户反应平平。

庞各庄、巍山庄等机场经济带直接辐射的区域，位于六环之外，比较偏僻。目前没有地铁，交通极其不便。大多数顾客来自当地居民和新机场工作人员。

据业内人士分析，目前大兴主要以城市中心区溢出和局部改善需求为主，整体房价水平较低，也有很多地段属于机场搬迁安置需求。另外，大兴作为集体建设用地直接投放市场的试点地区，近年来通过开发商和集体共同开发进行了很多项目，相应的行业和人口的居住需求也形成了一定的差异。

值得一提的是，在高端改良产品稀缺的市场，绿地率先进入大兴，推出——绿地海宝云菲。项目位于清远路商圈，因前期征地，属于纯商品房。目前主推单元135和158平米，均价人民币/平米。格陵兰海保云菲的总价格必须开始，远远超过附近的有限竞争室项目。

“只是需要

二手房方面，记者试图乘坐新开的大兴机场线沿线进行实地考察。大兴新城站位于大兴区坎农吉街，兴义路与规划广平街交叉口南侧。该站是离开北京大兴国际机场后的第一站，是该地区重要的交通节点。

立冬后的北京提前迎来了寒潮的蓝色预警，大兴新城站在寒风中。离开车站后，我们面对着一个很大的空地。因为线路刚开通，附近来来往往的行人不多，接驳的公交线路也很少。

数据显示，大兴新城重点区域规划以“一区两站”为主，“一区”为西部地区，总面积13.8平方公里；“两站”是黄村火车站和大兴新城站周边地区。依托连接多条轨道交通的综合枢纽，规划建设大兴新地标。目前，“两站”及周边地区的一体化城市设计已经完成。

据记者走访，离大兴新城站最近的团河苑小区二手房挂牌价格在33000元/m2到40000元/m2不等。由于新机场的开放，最近上市的数量增加了。连锁经纪人王雪(化名)表示，机场线的开通并没有给二手房价格带来太大影响，但起到了心理作用。“这里的二手房和去年差不多，不跌就涨。北京其他地区都在下降，不是这里。”

根据诸葛找房子提供的数据，10月份大兴市上市二手房数量增加近1000套。诸葛房搜高级分析师郭世英表示，大兴机场的通航可能会在短期内刺激附近的置换需求。

从新机场开业到现在两个月，我爱我家研究院提供的数据显示，与整个北京市相比，大兴区二手房的成交量和价格都比去年有所上升，成交量上升了%。同期，北京二手房交易量仅增长13.56%，平均交易价格同比下降。

我爱我家的研究所。整体来看，大兴二手房市场从9月底开始表现好于去年同期，基本跑赢全市市场。

数据显示，在我北京公司二手房交易量最大的9个地区中，2019年10月的交易量基本低于2019年9月。东城、朝阳、海淀虽然有所增长，但增速不大，大兴增长了22%，明显好于其他地区。整体来看，10月份大兴二手房市场表现逆势。

挑战望京成为新国家？

随着大兴国际机场的开放，将大兴新城作为新的国家商务区已经成为共识。现在所有的售楼处也都把这个当做最大的卖点，和望京竞价。

剑河市研究中心主任田鹤表示，大兴新城位于大兴区的中心区域，预计大兴新城在早期将更容易受到当地产业的带动。从机场的角度来看，大兴国际机场与市区之间的可达性需要加强，未来要靠人和产业的大规模入住才能形成更好的发展。

从东三环到南三环，再到南五环，因为房租高不断迁出的张馨予(化名)说：“大兴还是太远了。程楠一环的距离相当于东方两环的距离。”距离远，大企业少，依然是生活在大兴的最大问题。

林忠(化名)，在外企工作，在北京生活了6年，一直住在望京。她说：“对经常出差的人来说太方便了。但缺点是房价涨了，错过了买房的最佳时机。现在望京七八万的房价已经爬不上去了。”

诸葛房搜副总裁袁表示，大兴和望京的相似之处在于距离

大兴的“土著”老师，在北京开了11年的出租车，告诉记者“2000年的望京在北京人眼里也属于偏远地区，到处都是工地，甚至比不上现在道路通达的大兴市。”

作为北京城市建设的后起之秀，大兴的发展进度明显更快。根据《大兴分区规划（2017年至2035年）》草案中的披露，大兴新城作为大兴“三市”中最成熟的板块，在建设“新都城”的过程中发挥着主导作用。

方小军(化名)，家住义和庄地铁站附近，影视工作，经常有拍摄任务飞来飞去。他说，第一次选择大兴是一个务实的选择，随着新机场的启用，在程楠生活和旅行更加方便。"距离CBD区很远，是望京无法比拟的."同时，方老师说：“从房价上来说，大兴是一块有价值的土地，也是一个只需要可利用的区域。”

剑河市研究中心主任田鹤认为，望京属于朝阳区，但不是朝阳的传统核心区。经过近20年的发展，前期主要需要住房，工业进口不够。近年来，由于CBD、三元桥等商圈的溢出需求，保利、绿地、SOHO等大型写字楼和商业建筑日趋成熟，望京已形成了现在的规模。大兴新城可以吸引本地产业，但周边产业基础不如望京所在的朝阳区，预计未来一段时间会有所释放。