2020年8月12日，在《经济观察报》主办的“2020年百强蓝筹地产峰会”上，北京瑞信咨询董事总经理、瑞观研究院院长郝菊评选出百强蓝筹地产企业和未来物业管理行业。阐述了发展趋势。以下是郝菊讲话的节选：
第一，房地产行业市场规模巨大，处于综合发展时期。2019年，物业管理行业规模达到8000多亿元，面积约300亿平方米。2021年将突破万亿，市场容量巨大，企业将进入一些新的领域，进一步拓展物业企业市场。
我国的物业企业正处于整合升级的发展阶段。我们研究国外龙头企业的发展规律。企业有三种类型，第一种是资产管理，第二种是商业企业服务，第三种是住宅服务。
这些企业经历了几十年的发展，最差的市值超过40亿美元，规模超过20亿美元。中国房地产企业与国际市场企业仍有很大差距，因此仍有巨大空间，这也给行业发展带来了更多的整合和升级机会。
第二，这两年来，龙头企业成长非常迅速。2008年，前五的门槛只有1000万平方米，2013年翻了一番多，达到2600万平方米，2016年达到1亿平方米，2019年超过2亿平方米。
行业集中度也在迅速提高。2019年收入40亿元为门槛，前20名约21亿元，前30名约15亿元，前50名约9亿元。
可以看出，近年来，龙头企业的经营收入规模大幅增加。由于经营形式和服务类别的差异，整个物业企业的差异还是比较大的。但是我们统一用管理面积来平均，基本上前十的门槛是1.5亿，前二十的门槛是7000万平米左右，前三十的是4500万平米左右，前五十的是3000万平米左右，这是行业分层的规模门槛。
近年来，龙头企业的增长速度非常快。近五年来，房地产上市公司营业收入复合年增长率超过30%，部分龙头企业营业收入平均增长率超过50%。和碧桂园一样，优雅生活和永盛生活服务发展非常快。通过收购整合，既有内生增长，也有外延增长，外延增长占比很大。
龙头企业经营区域复合年增长率超过40%，其中碧桂园和雅生活增长较快，超过60%。近年来，通过并购，管理领域迅速扩大。
第三，物业企业的经营模式正在升级，这表明物业管理费占收入的比例正在下降。
上市物业公司的基本物业收入平均约占70%，物业公司的非业主增值和业主增值服务增长迅速，是除物业管理费以外最重要的增长领域。
非业主增值服务主要包括房地产企业服务、销售合作、物业收楼、配套检查、前台顾问等。
当然，我们更看好两类增值服务中的业主增值服务，尤其是消费社区生活收入的增长能够继续发生，未来的想象力还是巨大的。
在业主增值服务中，社区资产管理服务和生活服务是主要的增长点。不同企业之间是有区别的，有些是大家做的，比如资产管理、广告位、二手房出租、后期销售、车位、社区生活服务。Mercure业务、社区团购、社区消费业务普适性强，还有养老、教育、健康、旅游等配套服务，都体现了物业公司新的商业模式的创新。
在未来，每个企业在该领域的特点和自身资源所形成的独特竞争力将逐渐被
龙头企业有强强联合，相互参股，兼并。早期招商银行和中国银行有物业合并。近日，龙湖收购绿城服务5%股权，万科与戴德梁行成立合资公司。不仅是简单的收购，更是龙头企业的战略合作。
从国外标杆物业企业的发展来看，主要采用M&A模式，尽量少并购几十家，多并购几百家。通过并购实现跨区域发展、跨行业增长、跨专业获取新的专业能力。
大家都在说最近收购越来越难，漏洞很多。但对于物业公司来说，并购整合能力将成为核心竞争力之一。第三方或其他物业公司能否成功整合，提高效率，提高业主满意度，将是未来物业公司的核心竞争力。
第五，近年来，房地产行业受到资本市场的青睐。现在上市的物业公司有29家，未来两年还会有50多家。现在准备上市的公司有二三十家，大部分龙头地产公司的物业公司都在准备上市。
为什么会有这么大的趋势，并不是说物业已经简单入市了，我觉得还是有长期原因的。
在中国经济放缓的背景下，物业管理行业的轻资产服务模式受到了资本市场的青睐。房地产行业多年来一直受到国外资本市场的关注物业行业最新资讯动态，是一个非常成熟的行业，这是一个非常重要的前提。
过去，房地产或制造业通过大投资、快销售实现回报，而物业是服务业，是房地产从建设向控股、从重资产向轻资产服务转型的重要方向。该模式现金流更加稳定，抗风险能力更强，在行业整合阶段，龙头企业成长性较好，成为资本市场看好物业的重要支撑点。
未来，房地产行业仍将受到资本市场的青睐。我想提醒大家冷静思考。对于一个公司来说，更重要的是从企业内部提高市场化运作和竞争力，这是核心的可持续发展能力。
与此同时，新的非住宅轨道将在未来受到更多关注，29家上市房地产公司大多是住宅
主。近期以商企服务、城市公建、特色医疗机构为主业态的公司将更加受到关注，在未来公共服务也将成为物业公司重要的拓展领域。浙江住房和城乡建设厅网官网 重庆市住房和城乡建设委员会官网
(通讯员石云川)笔者从区住房和城乡建设委员会了解到，今年以来，该委员会坚持党建指导，认真履行部门职责，加强行业指导和服务保障，不断整治行业混乱，引导物业服务企业提升竞争力，有效增强了社区业主的幸福感、收益感和安全感。行业监管各项工作取得显著成效。
加强党建指导，提高基层治理水平。加强行业非公有制党建工作，积极探索“建党属性”创新措施，努力构建社区治理新格局。在疫情防控常态化、文化卫生创建、人口普查、旧住宅区改造等工作中。全区物业服务企业积极响应号召，全力主持参与，以实际行动履行社会责任，各项工作取得显著成效。
激发内生动力，增强行业竞争力。加强宣传舆论引导，宣传《重庆市物业管理条例》 《物业服务收费管理办法》等。充分发挥行业协会的平台作用，鼓励企业实现集团化发展，引导企业实施标准化控制和流程化管理，提高社区业主满意度，提升行业整体竞争力。
树立红线意识，加强物业区域安全监管。根据全地区行业实际情况，修订发布《物业区域安全监管现场检查手册》。围绕业主关心的建筑防火、设施设备运行等热点，不定期会同市场监管、消防等部门进行现场监管，发现问题，督促涉案企业及时整改消除数量。全年共发放《整改通知书》 20份，约谈8家企业，整改满意率达96%以上。
完善信用体系，促进行业健康发展。《黔江区物业服务企业和物业项目负责人信用管理办法》发布，努力建立以信用为基础的物业服务市场监管机制，督促物业服务企业加强信息录入，通过积累优秀业绩承接项目，实现行业优质发展。截至目前，区住房和城乡建设委员会共收集了33条企业信息和89条项目信息，信用平台的激励功能日益突出。
履行监管职能，加强生命通道管理。积极配合消防、城管、街道等相关单位，参与“打通生活通道”集中管理监督行动，督促指导全区物业服务企业积极落实消防车通道管理措施，建立健全消防车通道违法行为联合惩戒机制，确保社区安全稳定。
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